CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Av. Vítor Civita, nº 235, - Tamboré - Santana de Parnaíba -SP
INCORPORADORAS:
Fernandez & Bogossiam Desenvolvimentos Imobiliários Ltda., empresa sediada em São Paulo-Capital, na Rua Colômbia, nº 635, Jardim América, regularmente inscrita no CNPJ/MF sob nº 02.164.910-0001/35, neste ato por seus representantes legais no final assinados, Gregório Bogossiam Sobrinho, brasileiro, casado, engenheiro civil, portador da cédula de identidade RG nº 2.749.170/SSP-SP, e inscrito no CPF sob nº 032.012.368-53, e Gonzalo Javier Fernandez Rodrigues, uruguaio, casado, administrador de empresas, portador da cédula de identidade de estrangeiro RNE nº W 602.297 D - SE/DPMAF, e inscrito no CPF sob nº 111.393.868-40, ambos com endereço comercial o acima citado;
Rodobens Incorporação e Construção Ltda., empresa sediada em São José do Rio Preto, neste Estado, na Avenida Murchid Homsi, nº 1404, Vila Diniz, regulamento inscrita no CNPJ/MF sob nº 67.010.660/0001-24, neste por seus representantes legais no final assinados, Eduardo Gorayeb, brasileiro, casado, engenheiro civil, portador da cédula de identidade RG nº 7.451.594/SSP-SP, e inscrito no CPF sob nº 025.768.068-30, e Jamil Pedroso Nassif, brasileiro, casado, técnico em contabilidade, portador da cédula de identidade RG nº 14.724.686/SSP-SP, e inscrito no CPF sob nº 749.768-93, ambos com endereço comercial o acima citado;
Construtora Romeu Chap Chap S/A, empresa sediada em São Paulo - Capital, na Rua Treze de Maio, nº 1563, Paraíso, regulamente inscrita no CNPJ/MF, por seus representantes legais abaixo assinados, Kazumi Hasegawa, divorciada executiva, portadora da cédula de identidade RG nº 5.389.023-1/SSP-SP, e inscrita no CPF sob nº 598.240.398-20, e Roberto Chap Chap, brasileiro, casado, advogado, portador da cédula de identidade RG nº 1.707.549/SSP-SP, e inscrito no CPF sob nº 021.858.148-34, ambos com endereço comercial o acima citado;
CAPÍTULO I - DA DISCRIMINAÇÃO E ORGANIZAÇÃO
Artigo 1º : O CONDOMÍNIO "TAMBORÉ" 4 - VILLAGGIO" é subordinado ao regime de condomínio especial horizontal, nos termos e de acordo com a Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1.964 e demais legislações pertinentes, regendo-se pela presente Convenção que obriga a todos os Condôminos do mencionado Condomínio, bem como aos herdeiros ou sucessores destes, seja a que título for, assim como aos familiares, empregados, locatários, comodatários, visitantes ou convidados de tais Condôminos.
Parágrafo Único - Os proprietários ou titulares de direitos, a qualquer título, de unidades autônomas do CONDOMÍNIO "TAMBORÉ IV - VILLAGGIO", são doravante designados simplesmente por Condôminos. Estes encontram-se obrigados, em caráter irrevogável e irretratável, a respeitar, cumprir e diligenciar no sentido que seja cumprido e respeitado pelos demais, tudo quanto disposto nesta Convenção.
Artigo 2º: O CONDOMÍNIO "TAMBORÉ IV - VILLAGGIO" será implantado sobre um terreno foreiro da união, localizado na Rua Vítor Cívita, nº 235, Tamboré, perímetro urbano da cidade de Santana de Parnaíba, comarca de Barueri-SP., com área total de 119.197,95m².
CAPÍTULO II - DAS PARTES COMUNS E EXCLUSIVAS
Artigo 3º : Constituem partes de propriedade comum do condomínio, insusceptíveis de divisão, aquisição ou alienação, acessórias e indissoluvelmente ligadas ás unidades autônomas, aquelas assim definidas no art. 3º da Lei 4591/64, em especial, as seguintes: o Terreno onde será implantado o empreendimento; as áreas e dependências que equipamentos de uso comum; os muros ou cercas de divisa do condomínio; portaria, portões; calçadas. Praças; jardins e áreas verdes, anexo de serviço (administração/espera, guarita, almoxarifado/ encomenda, refeitório/copa, vestiário de funcionários, depósito de lixo e pátio descoberto), anexo de lazer (salões de ginástica, vídeo, estar, jogos, e festas, vestiários, circulação, repouso, saunas, chuveiros, churrasqueiras, copas, wcs, depósito e loja de conveniência); todos os halls de acesso; as 02 quadras em gramas; as wcs, depósito e loja de conveniência); todos os halls de acesso; as 02 quadras em grama; as 118 vagas de uso comum destinadas aos visitantes; as piscinas; redes internas coletoras de esgoto e abastecimento de água e gás; redes internas de iluminação e comunicação, inclusive TV a cabo; e ainda, tudo o mais que por sua natureza ou destino, seja de uso e propriedade comum.
Artigo 4º : Constituem partes de propriedade exclusiva, ou unidades autônomas do CONDOMÍNIO "TAMBORÉ IV - VILLAGGIO", as trezentos e dezoito (318) casas, numeradas de 01 a 318, cujas fases construtivas (fase I = 182 casas, guarita, anexos de serviços e lazer; e fase II = 136 casas) serão realizadas em etapas (1ª, 2ª, 3ª e 4ª etapas cada fase), dispostas e localizadas de conformidade com o constante no Projeto aprovado pelo GRAPROHAB - grupo de Análise de Projetos Habitacionais, e Prefeitura Municipal do município de Santana de Parnaíba-SP.
CAPÍTULO III - DO DESTINO E DA UTILIZAÇÃO DAS PARTES COMUNS E EXCLUSIVAS
Artigo 5º : As casas destinam-se exclusivamente para fins residenciais, sendo vedado o seu uso para qualquer outra finalidade.
Artigo 6º : As partes de uso comum, inclusive áreas e dependências destinadas a equipamentos sociais, serão utilização de conformidade com o fim a que se destinam.
CAPÍTULO IV - DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Artigo 7º : Constituem direitos dos condôminos:
1)- usar e gozar da respectiva unidade, de acordo com o seu destino, desde que não infrinjam as normas legais e as contidas nesta Convenção;
2)- livremente alienar ou dispor da unidade autônoma de sua propriedade exclusiva, independentemente do consentimento dos demais condôminos;
3)- usar e gozar das partes comuns do Condomínio, em comunhão com os demais Condôminos, condicionados, tais usos e fruições, ás conveniências e interesses coletivos;
4)- proceder reforma interna da respectiva unidade autônoma e varanda anexa a sala, independentemente do consentimento dos demais Condôminos, desde que não altere ou não comprometa a estrutura da construção, ou seja, é expressamente proibida a modificação das dependências internas e externas com remoção ou abertura de paredes, ou deslocamento de vigas ou pilares; na eventual substituição de pisos frio, é proibida a remoção da camada de impermeabilização. Os materiais de construção deverão ser depositados nas dependências internas privativas do Condômino, sendo vedado e proparo de massa, argamassa, concreto ou assemelhados na via de acesso;
5)- examinar a qualquer tempo, os livros e arquivos da Administração do Condomínio e pedir esclarecimento ao Síndico;
6)- instalar redes, telas ou toldos de proteção nas janelas da unidade autônoma, desde que aprovadas em Assembléia Geral, e que tenham tipos, formas e cores padronizados;
7)- edificar churrasqueira na área interna da varanda anexa a sala, piscina no terreno de utilização exclusiva, desde que sejam obedecidos os padrões de projeto previstos pela empresa construtora, e desde que previamente autorizado por esta:
8)- comparecer ás Assembléias Gerais e nelas discutir, votar a ser votado respeitado o que se dispões nesta Convenção.
Artigo 8º : Constituem deveres dos Condôminos:
1)- conservar e reparar, á sua custa exclusiva, tudo quanto pertencer á sua respectiva unidade autônoma;
2)- não abusar de seus direitos, nem prejudicar, por qualquer forma os demais Condôminos ou titulares de direitos á aquisição de qualquer unidade autônoma;
3)- não causar dano ou incômodo aos demais Condôminos ou titulares de direito á aquisição de qualquer unidade autônoma, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das coisas comuns;
4)- concorrer para o pagamento dos encargos e despesas comuns de condomínio, na proporção das respectivas frações ideais terreno;
5)- permitir o ingresso, em sua unidade autônoma, do Síndico ou prepostos seus:
6)- comunicar imediatamente, á Administração, alienação, locação ou empréstimo que celebrar, tendo por objeto a sua unidade autônoma, bem como exigir, nessas operações, do adquirente locatário ou ocupante, a obrigatoriedade no cumprimento desta Convenção;
7)- as entrada e saída de mudança deverão ser comunicadas á Administração com antecedência do dois (2) dias úteis e fim de que sejam agendadas.
8)- o lixo de cada unidade deverá ser embalado nos casos plásticos fornecidos pelo Condomínio e depositados pelo usuário no abrigo próprio a esse fim destinado em cada uma das residências, nos dias e horários estabelecidos. Informa-se na portaria sobre o horário em vigor;
9)- a permanência de animais doméstico não nocivos á segurança dos moradores será tolerada, devendo seus proprietários mantê-los restritos aos seus quintas e, quando a passeio preso por corrente, zelar pela higiene e limpeza das áreas comuns do residencial. Se entender a administração que o animal deva usar focinheira, tal será por ela exigida. Os animais deverão ser vacinados pelo condômino sob suas expensas e exibidos os atestados á administração quando exigidos por esta. Os animais encontrados em estado de abandono, ou que não estejam em conformidade com o exigido pela administração, serão apreendidos e seus proprietários advertidos por escrito. Na reincidência, o infrator será multado na importância correspondente a 50% do valor da taxa condominial. Tal penalidade não afasta a possibilidade do animal vir a ser entregues ás autoridades competentes, caso persista a infração, juízo do Síndico em conjunto com o Conselho Consultivo. O mesmo ocorrerá com os animais considerados perigosos ou nocivos á segurança e tranqüilidade dos demais moradores, sendo de exclusiva responsabilidade do Condômino, dono do animal, os eventuais danos de quaisquer natureza por ele causador:
10)- o uso das piscinas comuns é exclusivo dos moradores do Condomínio. Haverá porém uma tolerância para crianças até doze (12) anos de idade não moradores do Condomínio desde que acompanhadas dos seus ou de responsáveis;
11)- o uso particular dos salões de festas ou churrasqueiras/quiosques será concedido em datas que não aquelas de possíveis usos comunitários, tais como natal e fim de ano feito mediante reserva antecipada, e confirmada quando do pagamento do respectivo preço limite de horário, porém após as 22 horas deverá ser reduzido o volume do som para níveis aceitáveis de tal forma a não prejudicar o descanso dos demais moradores. O contratante se responsabiliza por qualquer dano que venha a causar no salão ou nos sanitários destinados aos usuários do mesmo, ou ainda nas churrasqueiras/quiosques. O uso dos salões não incluir piscinas, quadras ou churrasqueiras/quiosques; assim como o uso de churrasqueiras/quiosques não inclui salões, piscinas ou quadras.
12)- na portaria haverá um cadastro de empregados, sendo obrigatório o registro de identificação de todos que no condomínio trabalhem ou prestem serviços (sejam diaristas ou mensalistas). Sem essa providência, não será admitido o ingresso do trabalhador, devendo o morador interessado comparecer á portaria para identificação e regularização do empregado. Para a contratação de empregados domésticos mensalistas, deverá o Condômino contratante exigir certidão negativa de distribuição de ações criminais em nome do candidato, não podendo este ser contratado se não já decorridos seis (6) meses do seu desligamento de outra residência:
13)- o estacionamento dos diferentes meios de transporte de empregados ou prestadores de serviços será na respectiva garagem do Condômino contratante ou na via de acesso mas na frente da unidade autônoma, inclusive para descarregar mercadorias e materiais de construção, ou ainda carregar e descarregar mudança: salvo estas hipóteses o estacionamento será feito na rua externa do Condomínio:
14)- o Condomínio deverá retirar todo e qualquer empregado ou prestador de serviços que seja considerado nocivo á ordem e segurança, a critério do Condomínio, no prazo de 12:00 horas e contar da respectiva comunicação, sem prejuízo das providências cabíveis na esfera policial que devam ser tomadas, comunicando-se tais ocorrências aos demais residenciais. O valor da multa por descumprimento deste preceito é de 25% do valor da taxa condominial:
15)- podar grama, plantas inclusive as trepadeiras existentes nas dependências internas privativas:
16)- promover os reparos e consertos nas alvenarias e nas redes hidráulicas e elétricas internas existentes nas dependências de uso privativo, adotando-se para os respectivos serviços o quanto previsto na parte final do número 4, do artigo 7º retro:
17)- cumprir e respeitar todas as normas contidas nesta Convenção.
Artigo 9º : É expressamente proibido a qualquer Condômino:
1)- alterar a área ocupação da respectiva casa no terreno, incluindo-se varanda anexo a sala e abrigo para guarda de automóveis, nem mesmo modificar ou alterar a fachada ou a estrutura interna ou externa da construção, sendo terminantemente proibida a realização de obras de modificação ou de acréscimo de quaisquer espécies que não esteja prevista nesta Convenção, sob pena de demolição e responsabilidade civil;
2)- repintar as paredes e esquadrias externas, ou abrigo de carro ou varanda, da unidade autônoma, sendo de decisão exclusiva da Assembléia Geral para todas as unidades autônomas, de providência pelo Condomínio, devendo o custo ser rateado entre as Condôminos. A Assembléia votará o período que se dará os serviços de re-pintura, mantendo sempre padronizadas as edificações;
3)- utilizar a unidade em destinação diversa de sua finalidade, ou usá-la de forma nociva ou perigosa a salubridade, ao sossego e a segurança dos demais Condôminos:
4)- usar, ceder ou alugar as unidades autônomas para atividades ruidosas ou a pessoas de maus costumes;
5)- estender roupas ou tapetes nas janelas ou lugares sejam visíveis do exterior, exceto na área de serviço e/ou quintal;
6)- lançar lixos os depositar quaisquer objetos, detritos ou entulhos nas áreas comuns, ou em outros lugares que não sejam destinados a tal fim, sendo obrigatória a utilização de sacos plásticos apropriados. Os objetos detritos ou entulhos, provenientes de obras ou não, deverão ser acomodados nas dependências internas privativas, sendo a remoção dos mesmos, responsabilidade exclusiva do Condômino, tudo de modo a não comprometer a salubridade, sossego e a segurança dos demais Condôminos;
7)- colocar ou fixar placas, letreiros de propaganda ou qualquer objeto nas janelas das unidades autônomas ou na fachada das casas;
8)- utilizar ou empregados do condomínio para serviços particulares, salvo se feitos fora do horário de jornada de trabalho dos mesmos. A penalidade será de 25% do valor da taxa condominial;
9)- violar de qualquer forma, a lei do silêncio, usar aparelhos radiofônicos, autofalantes, televisão, eletrolas ou outros, em som elevador, de forma a perturbar o sossego dos Condôminos vizinhos;
10)- praticar jogos esportivos com bolas, petecas ou outras modalidades de brincadeiras nas vias de circulação e em quaisquer outras áreas comuns que não naquelas expressamente destinados a tal fim;
11)- danificar as áreas de uso comum, bem como as esquadrias, paredes e portas de propriedade exclusiva dos demais condôminos;
12)- retirar, alterar ou complementar os muros de divisa, ou substituí-los por outra forma de divisória fora do padrão original do Condomínio, assim como é proibido a construção de piscina e churrasqueira fora dos padrões e projetos previstos pela empresa construtora;
13)- utilizar máquinas ou ferramentas do Condomínio para atividades particulares;
14)- o corte, destruição ou modificação de árvores, plantas e gramados das áreas comuns, sujeitando-se o infrator ao pagamento de multa de duas (2) vezes a taxa condominial acrescida das despesas de reposição da vegetação;
15)- permitir que menores de idade ou pessoas não habilitadas conduzam, nas vias de acesso internas do Condomínio, veículos automotores (carros, motos, mobiletes, monaretas, etc), sujeitando o morador ou proprietário responsável, além das sanções previstas no Código Penal, ao pagamento de multa correspondente a duas (2) vezes a taxa condominial, e o dobro na hipóteses reincidência;
16)- trafegar com veículos, nas vias de acesso internas do Condomínio, com a velocidade acima de 10 Km/h sujeitando-se o infrator ao pagamento de multa correspondente a duas (2) vezes taxa condominial, e o dobro na hipóteses de reincidência;
17)- estacionar nas Alamedas exceto nos locações e áreas demarcadas ou permitidas por esta Convenção para estacionamento.
CAPÍTULO V. - DA ADMINISTRAÇÃO
Artigo 10º : A administração do Condomínio caberá a um Síndico, Condômino ou não, eleito bienalmente pela Assembléia Geral Ordinária, podendo ser reeleito.
Parágrafo Único - No caso de o Síndico eleito ser um Condômino, este deverá delegar as funções administrativas a pessoa jurídica de sua confiança a inteira responsabilidade, mediante aprovação da Assembléia Geral, e dela exigir o correto profissionalismo na Administração.
Artigo 11º : Compete especificamente ao Síndico:
1)- representar ativa ou passivamente o Condomínio, em juízo ou fora dele, praticando os atos em defesa dos interesses comuns, nos limites da Lei, da Convenção e do Regulamento Interno;
2)- exercer os atos de gestão interna do Condomínio, no que concerne á segurança e moralidade do mesmo e á boa execução dos serviços de utilidade comum;
3)- cumprir e fazer cumprir a Convenção e os Regulamento estabelecidos, bem como executar as deliberações das Assembléia Gerais;
4)- contratar com firma especializada a administração do Condomínio, fixando sua remuneração;
5)- arrecadar as contribuições devidas pelos condôminos e dar-lhes a aplicação necessária ao bom funcionamento do Condomínio;
6)- abrir, movimentar e encerrar contas bancárias, em nome do Condomínio, em estabelecimento de reconhecida idoneidade;
7)- efetuar e manter a escrituração contábil do Condomínio, mantendo os Livros e documentos á disposição de todos os Condôminos;
8)- recolher aos cofres públicos, pontualmente, todos os tributos que incidam sobre partes e coisas comuns do Condomínio;
9)- ordenar a execução de obras e serviços referentes ás partes comuns do Condomínio desde que notoriamente necessária e urgentes á segurança do mesmo e dos condôminos, dando ciência ao Conselho Consultivo, e, posteriormente, á Assembléia Geral para ratificação;
10)- estabelecer o quadro de empregados do Condomínio, admitindo e demitindo empregados, orientando-os e fiscalizando-se podendo aplicar-lhes as penalidades previstas na legislação trabalhista e fixando os seus salários de acordo com a verba prevista na previsão orçamentária;
11)- prestar contas de sua gestão á Assembléia geral, no fim de cada exercício financeiro ou quando lhe for determinado;
12)- prestar contas de sua gestão á Assembléia Geral, no fim de cada exercício financeiro ou quando lhe for determinado;
13)- elaborar e submeter á aprovação da Assembléia Geral, o orçamento das despesas e encargos de condomínio para o exercícios financeiros seguintes;
14)- decidir a autorizar, conjuntamente com o Conselho Consultivo, a utilização do Fundo de Reserva, bem como resolver com o mesmo, os casos omissos nesta Convenção e/ou na Lei;
15)- convocar as Assembléias Gerais e as reuniões do Conselho Consultivo, na forma prevista nesta Convenção.
Parágrafo 1º - As reformas e serviços não autorizados previamente por Assembléia Geral poderão ser autorizados pelo Síndico desde que o seu valor não ultrapasse o equivalente a vinte (20) vezes a taxa condominial vigente na ocasião; se o valor estiver compreendido entre vinte (20) e quarenta (40) vezes a taxa condominial, o Síndico deverá obter autorização do Conselho Consultivo; para obras de custo superior a quarenta (40) vezes a taxa condominial, deverá ser convocada Assembléia Geral Extraordinária para deliberação, ressalvando-se o disposto no número 9, deste artigo.
Parágrafo 2º - A conta bancária mencionada no número 6, desde artigo, deverá ser movimentada sob única e inteira responsabilidade do Síndico, do representante legal da Administradora e dos membros do Conselho Consultivo, que assinarão, separada ou conjuntamente, atendendo a determinação da Assembléia Geral de Condôminos.
Artigo 12º : Juntamente com o Síndico, a Assembléia Geral elegerá um Sub-síndico, que o substituirá em suas faltas e impedimentos, inclusive para os fins de representação em Juízo, ativa ou passivamente.
Parágrafo Único - No caso de vaga do Síndico, o Sub-síndico convocará Assembléia para a eleição de outro Síndico, que exercerá o cargo até o término do mandato do Síndico substituído.
Artigo 13º : O Síndico e/ou Sub-síndico, poderão(á) ser destituído(o) pelo voto de 2/3 (dois terços) dos Condôminos presentes á Assembléia Geral para este fim especialmente convocada.
Parágrafo Único - no caso de destituição far-se-á acerto de contas entre o Condomínio e a pessoa que exercer as funções administrativas, pagando o Condomínio, no prazo de 30 (trinta) dias de destituição, a importância devida eventualmente ou recebendo, no prazo de 10 (dez) dias, as importâncias que por balanço existirem a seu favor.
Artigo 14º : O Síndico, ou o seu preposto, não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas funções; responderá, entretanto, pelos prejuízos que ocasionar, por dolo ou culpa, bem como pelos que excedam as suas atribuições.
Artigo 15º : Não poderão ser eleitos para cargo de Síndico, Sub-síndico ou membros do Conselho Consultivo, os condôminos que estiverem em atraso com as contribuições condominial, obrigações oriundas da compra da unidade autônoma, ou que houverem sido cobrados judicialmente por contribuições não pagas nas épocas devidas, nos últimos dois anos.
Artigo 16º : As funções do Síndico, Sub-síndico, bem como do Conselho Consultivo, não serão remuneradas, salvo deliberações em contrário da Assembléia Geral.
CAPÍTULO VI - DO CONSELHO CONSULTIVO
Artigo 17º : A Assembléia Geral elegerá, conjuntamente com o Síndico e o Sub-Síndico, dentre os Condôminos, um Conselho, composto de 3 (três) membros efetivos e 3 (três) suplentes, cujo mandato será de 2 (dois) anos, coincidindo com o do Síndico e do Sub-síndico, funcionando o mesmo órgão consultivo e fiscalizador de contas, livros e documentos e, em certos casos, deliberando mas solução dos problemas que digam respeito Condomínio.
Parágrafo Único - Será permitida a reeleição de seus membros.
Artigo 18º : Ao conselho Consultivo além das atribuições previstas em Lei compete:
1)- fiscalizar as contas apresentadas e relativas á Administração do condomínio, exarando o seu parecer, anualmente, na demonstração de receita e despesa a ser submetida á aprovação da Assembléia Geral Ordinária;
2)- examinar e exigir comprovação de todas as despesas efetuadas pelo Síndico ou seu preposto, quer do orçamento, quer extra-orçamento, rubricando todos os documentos;
3)- informa ao Síndico ou ao seu preposto sobre as irregularidade que apurar na vida condominial, para as devidas providências:
4)- auxiliar o Síndico ou o seu preposto na seleção dos empregados a serem admitidos. Apresentando sugestões que possa favorecer a coletividade;
5)- reunir-se sempre que necessário, a fim de tomar deliberações conjuntas que serão lavadas como subsídio, ao Síndico ou a seu preposto;
6)- decidir, conjuntamente com o Síndico, sobre a utilização do Fundo de Reserva e sobre os casos omissos nesta Convenção ou na Lei;
7)- examinar, mensalmente, as contas do Condomínio e a conta bancária.
Parágrafo Único - Das suas reuniões, bem como das reuniões conjuntas com o Síndico, serão lavradas atas em Livro próprio, cujas folhas serão rubricadas por um de seus membros efetivos, no qual, também, serão exarados os pareceres do órgão.
Artigo 19º : Até 48 (quarenta e oito) horas antes da Assembléia Geral Ordinária, independentemente de qualquer convocação especial, o Conselho Consultivo deverá obrigatoriamente emitir parecer sobre a prestação de contas, a conta bancária e a previsão orçamentária.
Artigo 20º : Não poderão ser eleitos para o Conselho Consultivo os condôminos que não poderiam ser eleitos para o cargo de Síndico, conforme o previsto no artigo 15, retro.
CAPÍTULO VII - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
Artigo 21º : A Assembléia Geral é a reunião dos Condôminos, convocada a instalada na forma da Lei e desta Convenção, a fim de deliberar sobre a matéria de interesse do Condomínio.
Artigo 22º : A Assembléia Geral será convocada por carta protocolizada ou registrada e entregue aos Condôminos nos endereços - no Brasil -, que forem para este fim por eles fornecidos, ou á sua falta, na unidade autônoma e que forem proprietários ou Compromissários compradores, devendo mediar pelo menos 8 (oito) dias da convocação e a da realização da Assembléia.
Parágrafo Único - Da convocação deverá constar obrigatoriamente:
1)- o local, dia e hora da reunião;
2)- a ordem do dia e o "quorum" para respectiva votação.
Artigo 23º : A Assembléia Geral Ordinária reunir-se-á anualmente na forma da Lei, e a Extraordinária sempre que assim o exigirem os interesse condominiais, por convocação do Síndico ou de seu preposto, ou por requerimento de Condôminos que representem pelo menos 1/4 (um quarto) da totalidade dos Condôminos.
Parágrafo Único - Sendo convocada a Assembléia por condôminos, ao Síndico será dada ciência, observando-se o prazo estabelecido no artigo 22.
Artigo 24º : Ressalvadas as exceções previstas em Lei a nesta Convenção, a Assembléia instalar-se-á em primeira convocação com a presença de Segunda convocação. 30 (trinta) minutos depois, com qualquer número, salvo se o assunto exigir "quorum" e número de votos especial, casos em que dos debates deverão constar da ata, declarando-se suspensa a sua votação por falta de número legal ou convencional.
Artigo 25º : As Assembléias Gerais serão abertas pelo Síndico ou por seu preposto, que entregará a direção dos trabalhos ao Presidente eleito pelos presentes, devendo a escolha recair sempre em um condômino, sendo proibida expressamente a eleição ou indicação de mandatário.
Parágrafo 1º : Compete ao Presidente da Assembléia dirigir os trabalhos dentro da rigorosa ordem do dia, prosseguindo em todos os seus itens e somente externado a sua opinião a respeito dos itens quando lhe for solicitado o voto de desempate.
Parágrafo 2º : O Presidente da mesa escolherá dentre os presentes um Secretário, Condômino ou mandatário, a quem compete anotar todos os itens que forem discutidos e as decisões para no ato lavrar a respectiva ata, ou "a posterior", elaborar a sua minuta que será revisada pelo Sr. Presidente e assim assinada por ambos, para translado em livro próprio.
Artigo 26º: Nas deliberações da assembléia Geral, os votos serão proporcionais às frações ideais de terreno, ou seja, a cada fração ideal de terreno corresponderá um (1) voto, não podendo participar e votar os Condôminos que estiverem em atraso no pagamento das contribuições condominiais, inclusive multas que lhes tenham sido impostas, ou em atraso no pagamento das prestações da unidade autônoma junto a empresa Construtora.
Parágrafo 1º : As deliberações tomadas em Assembléia obrigam os Condôminos ausentes e os divergentes.
Parágrafo 2º : As deliberações serão tomadas pelo voto da maioria absoluta dos Condôminos presentes, exigindo-se o voto dos Condôminos na deliberação sobre:
1)- alteração dos termos e condições da presente Convenção de Condomínio, observando o disposto no artigo 59:
2)- venda do Condomínio, em caso de sinistro que destrua mais de 2/3 (dois terços) de seu total;
3)- destituição do Síndico e/ou do Sub-síndico, e membros do Conselho Consultivo.
Artigo 27º : Compete à Assembléia Geral Ordinária:
1)- deliberar sobre as contas do Condomínio;
2)- discutir e votar o orçamento para o exercício financeiro, compreendendo as despesas de conservação, manutenção e obras do Condomínio;
3)- eleger a cada 2 (dois) anos, o Síndico, o Sub-síndico e o Conselho Consultivo;
4)- fixar ou alterar o limite do Fundo de Reserva;
5)- deliberar sobre a destinação do saldo apurado no final de cada exercício financeiro;
6)- delegar, quando for de conveniência dos Condôminos, poderes expressos ao Conselho Consultivo, para este resolver com a participação do Síndico e do Sub-síndico, quaisquer assuntos que não possam ou não devam der resolvidos em Assembléia, de interesse comum e já por ela aprovados;
7)- votar as demais matérias constantes da ordem do dia discutir assuntos diversos.
Artigo 28º : Compete ás Assembléias Gerais Extraordinárias o exame e deliberação de qualquer assunto, cuja apreciação não possa aguarda a realização da Assembléia Geral Ordinária ou cuja matéria não seja da competência desta desde que constantes da ordem do dia.
Artigo 29º : É licito condômino fazer-se representar nas Assembléias Gerais através de procurador com poderes especiais, condômino ou não, desde que o mandatário não seja o próprio Síndico ou membros do Conselho Consultivo, em exercício de cargo.
Parágrafo Único - Cada mandatário poderá representar apenas um (1) mandante.
Artigo 30º : As deliberações da Assembléia Geral constarão da ata lavrada em livro próprio e nos 10 (dez) dias subseqüentes a coleta da assinatura do Presidente e do Secretário, o Síndico enviará cópia á todos os condôminos, por carta protocolizada ou registrada.
CAPÍTULO VIII - DAS DESPESAS CONDOMINIAIS
Artigo 31º : Constituem encargos e despesas comuns do Condomínio:
1)- os impostos e taxas lançados sobre a partes e coisas comuns do Condomínio;
2)- os prêmios de seguros;
3)- as despesas derivadas de consumo de gás, luz e água das partes e coisas comuns;
4)- as despesas de manutenção, reparos e limpeza geral do Condomínio, abrangendo aparelhos, instalações e equipamentos de uso comum;
5)- a remuneração do Síndico, se for o caso, da Administradora e dos demais empregados do Condomínio, bem como as contribuições e encargos decorrentes das Leis Trabalhistas e da Previdência Social;
6)- a constituição e manutenção do Fundo de Reserva, quando fixado pela Assembléia Geral;
7)- as obras suplementares e serviços referentes as partes comuns;
8)- outras aprovadas pela Assembléia Geral, Ordinária ou Extraordinária, incluindo-se aquelas oriundas do quanto disposto no número 2, do artigo 9º.
Parágrafo Único - Os encargos e despesas comuns serão divididos proporcionalmente de acordo com a quota parte ideal que a cada unidade autônoma construída corresponda no terreno e demais partes e coisas de propriedade de uso comum do empreendimento, da seguinte maneira:
I - fase "I" (182 casas) :
a)- após a entrega da 1ª etapa de construção (46 casas, guarita, anexo de serviços e anexo de lazer), as despesas serão rateadas entre os quarenta e seis (46) condôminos:
b)- após a entrega da 2ª etapa de construção (48 casas), as despesas serão rateadas entre os noventa e quatro (94) condôminos;
c)- após a entrega da 3ª etapa de construção (48 casas), as despesas serão rateadas entre os cento e quarenta e dois (142) condôminos;
d)- após a entrega da 4ª etapa de construção (40 casas), as despesas serão rateadas entre os cento e oitenta e dois (182) condôminos;
II - Fase "II" (136 casas):
e)- após a entrega da 1ª etapa de construção (28 casas), as despesas serão rateadas entre os duzentos e dez (210) condôminos;
f)- após a entrega da 2ª etapa de construção (40 casas), as despesas serão rateadas entre os duzentos e cinqüenta (250) condôminos;
g)- após a entrega da 3ª etapa de construção (34 casas), as despesas serão rateadas entre os duzentos e oitenta e quatro (284) condôminos;
h)- após a entrega da 4ª etapa de construção (34 casas), as despesas serão rateadas entre os trezentos e dezoito (318) condôminos, em partes iguais, situação esta que vigorará definitivamente.
Artigo 32º : O exercício financeiro será de 12 (doze) meses, incumbido ao Síndico preparar o orçamento para o exercício, estimando as despesas e fixando a receita do Condomínio, a fim de serem objeto de deliberação da Assembléia Geral Ordinária.
Parágrafo Único - A previsão poderá ser reajustada por deliberação do Conselho ou da Assembléia Geral Extraordinária, se julgada insuficiente para cobrir as despesas do condomínio.
Artigo 33º : A receita do Condomínio será constituída pelas contribuições dos Condôminos, aprovada pela Assembléia Geral Ordinária e arrecadada pelo Síndico, bem como pelo produto de empréstimos que forem utilizados pelo Conselho Consultivo, para fazer frente ás despesas extraordinárias, para as quais sejam insuficientes os fundos condominiais.
Artigo 34º : Os condôminos concorrerão para o custeio das despesas, recolhendo a cota parte que lhes couber, na proporção de suas respectivas frações ideais de terreno, até o dia 10 (dez) de cada mês, pago adiantadamente, ficando expressamente facultado ao Condomínio a cobrança antecipada desses valores por bimestre ou trimestre. O procedimento de cobrança normal será normal será só e sempre bancária.
Artigo 35º : As despesas extraordinárias serão igualmente reatadas entre os condôminos, dentro do prazo fixado pela Assembléia que as autoriza:
Artigo 36º : As contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas no respectivo vencimento, serão corridas monetariamente pela variação do IPC havida entre o vencimento e data pagamento, acrescidas de 20% (vinte por cento) e juros moratórios á taxa de 1% (um por cento) ao mês, sobre o débito corrigido, sem prejuízos de sua cobrança judicial por ação executiva incidindo-se honorários advocatícios e custas processuais.
Parágrafo 1ª : As cotas condominiais do(s) mês em atraso deverão ser cobradas juntamente com a do mês subseqüente.
Parágrafo 2ª : Na hipótese de não pagamento a partir do segundo mês em atraso, poderá o Síndico fazer com que o Condômino inadimplente seja negativado junto a SCPC - Serviço Central de Proteção ao Crédito.
Artigo 37º : Para o atendimento de despesas de conservação e manutenção obrigatória, que será feita de dois anos, será incluída na previsão orçamentária, uma importância e ser estipulada na primeira Assembléia Geral do Condomínio.
Artigo 38º : Constituindo também encargos do condomínio, as despesas com o aforamento.
Artigo 39º : O Condômino sempre responderá pelas despesas de Condomínio que lhe incumbam, mesmo que não esteja na posse ou ocupando a unidade autônoma que lhe pertença, sejam quais forem as razões que motivarem tal situação.
Parágrafo Único - A renúncia do Condomínio a qualquer de seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Artigo 40º : As importâncias excedentes da gestão anual poderão ser incorporadas ao exercício seguinte ou ao Fundo de Reserva, segundo o que decidir a Assembléia Geral Ordinária; caso entretanto, se verifique déficit, o Síndico convocará imediatamente a Assembléia Geral Extraordinária para exame das contas e solicitação de reforço de verba, o qual deverá ser pago pelos Condôminos, dentro do prazo de oito (8) dias, contados da data de referida Assembléia.
CAPÍTULO IX - DO FUNDO DE RESERVA
Artigo 41º : Para atender às despesas de conservação e reformas de caráter urgente, não previstas em orçamento e de cuja inexecução imediata possam resulta maiores danos e riscos para o Condomínio, fica instituído pelos Condôminos um Fundo de Reserva, cujo valor fixado pela Assembléia Geral que utilizado, total, ou parcialmente, no exercício seguinte.
Parágrafo 1º : Não havendo a necessidade de utilização do Fundo de Reserva, este poderá ser depositado em conta com atualização monetária em estabelecimento de crédito, cujos rendimentos serão capitalizados, em nome do Condomínio.
Parágrafo 2º : Em qualquer caso, a sua utilização dependerá sempre de prévia e expressa autorização conjunta do Síndico e do Conselho Consultivo.
Parágrafo 3º : O fundo de Reserva poderá ser acumulado então aumentado mediante a incorporação do saldo credor de maioria absoluta de votos dos presentes.
CAPÍTULO X - DO SEGURO
Artigo 42º : Anualmente, o Síndico ou seu preposto, mediante concorrência, procederá ao seguro do Condomínio, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra riscos de incêndio e outros sinistro que cause sua destruição, no todo ou em parte, bem ainda de responsabilidade civil obrigatório, computando-se os prêmios nas despesas de condomínio.
Artigo 43º : O seguro contra incêndio será feito pelo global do Condomínio, mas a respectiva apólice destacará os valores de cada unidade e das coisas comuns.
Artigo 44º : Cada Condômino poderá, individualmente, ás suas expensas, aumentar o seguro de sua unidade autônoma ou segurar benfeitorias, móveis utensílios, e melhoramentos por ele introduzidas na mesma.
Artigo 45º : Em caso de sinistro proceder-se-á acordo com o previsto no artigo 14, e seguintes, da lei nº 4.591/64 de 16 de dezembro de 1.964.
CAPÍTULO XI - DAS PENALIDADES
Artigo 46º : As penalidades aplicáveis aos infratores das disposições contidas nesta Convenção ou no Regulamento Interno, constituir-se-ão de advertência escrita e/ou multa pecuniária, esta variável de 50% até cinco (5) vezes o valor da taxa condominial vigente na ocasião da aplicação da pena, exceto aqueles casos em que o valor pecuniário já se encontra fixado nas disposições anteriores.
Parágrafo Único - Compete ao Síndico a aplicação de tais penalidades, mediante decisão fundamentada, ainda que resumidamente, sendo facultado ao infrator apresentar, extra-assembléia, recurso administrativo ao próprio Síndico e aos membros do Conselho Consultivo que o analisará e, por maioria de votos, proferirá decisão soberana e em única instância, no prazo de até quinze (15) dias, dando conhecimento dessa decisão aos demais Condôminos na primeira Assembléia seguinte.
Artigo 47º : A advertência poderá ser transformar em multa, na hipóteses de reincidência ou de não abstenção do ato danoso.
Artigo 48º : A advertência e/ou multa aplicada será comunicada ao infrator através de carta á ele dirigida, contra recibo ou via postal com Aviso de Recebimento ("AR"), após sucinta apuração do respectivo fato.
Artigo 49º : A multa aplicada deverá ser paga juntamente com a contribuição condominial imediatamente posterior, não tendo efeito suspensivo eventual recursos interposto, e o pagamento da mesma não exime o infrator:
1)- no caso de obra irregular, ser compelido a abster-se do ato ou desfazê-la retornando-a ao estado anterior;
2)- da responsabilidade civil pelos eventuais danos causados.
Parágrafo Único - Na hipótese de o recurso obter decisão favorável, a respectiva importância paga deverá ser compensada na contribuição condominial imediatamente posterior a data da decisão.
Artigo 50º : Toda renda auferida pela aplicação de multa reverterá em benefício do condomínio, podendo ser cobrada judicialmente do infrator com os acréscimos legais.
Artigo 51º : O Condômino responderá, perante o Condomínio, pelos atos praticados pelos ocupantes de sua unidade autônoma.
CAPITULO XII - DAS IMPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
Artigo 52º : Os Condôminos poderão ou ser compelidos ao cumprimento das determinações constantes desta Convenção através de ação cominatória própria: Também o Síndico terá legitimação ativa para pleitear, através da mesma via, prática ou a abstenção de determinado ato, contra o transgressor desta convenção.
Artigo 53º : Sem prejuízo do disposto no artigo anterior, o Condômino faltoso será punível com uma pena pecuniária que será imposta pelo Síndico que dosará a gravidade da falta e a correspondente pena, fixada de acordo com o disposto no Capítulo XI desta Convenção.
Artigo 54º : A tolerância quanto a alguma demora, atraso ou omissão no cumprimento de quaisquer das obrigações constantes desta Convenção, ou a não aplicação na ocasião oportuna, das cominações aqui previstas, não implicará em novação, alteração ou cancelamento das penalidades, podendo estas serem aplicadas a qualquer tempo, caso permaneçam as causas. Fica entendido, outrossim que a tolerância não implicará em precedente, novação ou modificação de qualquer dos artigos desta Convenção os quais permanecerão integros e em pleno vigor, como as nenhum favor houvesse intercorrido.
Artigo 55º : Considerando que a Assembléia reunida representa soberanamente os interesses de todos os proprietários, a presente Convenção entra imediatamente em vigor devendo todos os Condôminos se enquadrarem ás normas aqui estabelecidas, revogadas as disposições em contrário.
Artigo 56º : A elegação de desconhecido das disposições da presente Convenção, bem como da conservação do Condomínio não exime o infrator das penas aqui combinadas.
Artigo 57º : A presente Convenção tem aplicação em todas as dependências do Condomínio, entendo-se submetidos às suas disposições todos os Condomínio, bem como herdeiros e sucessores destes, seja a que títulos for, assim como familiares, empregados, locatários, comodatários, visitantes ou convidados de tais Condôminos ainda que em caráter eventual e transitório.
Artigo 58º : Cada condômino será responsável e pagará diretamente os impostos, foro, taxas e quaisquer que incidirem sobre a unidade autônoma.
Artigo 59º : A presente Convenção somente poderá ser alterada a partir da Segunda (2ª) Assembléia Geral Ordinária que se realizar a entrega total das obras do Condomínio pela empresa Incorporadora / construtora, cuja aprovação dependerá do voto mínimo de Condôminos que representem 2/3 (dois terço) do número total das frações ideais. Entretanto poderá a presente convenção, em qualquer Assembléia, ser complementada por Regulamento Interno á ser aprovado pelo voto mínimo aqui previsto, e que servirá para regular questões de ordem cotidiana no convívio entre os Condôminos, sendo vedado contrariar o disposto nesta Convenção.
Artigo 60º : A finalidade precípua desta Convenção, é contribuir para que o Condomínio alcance suas finalidades básicas de convívio entre os Condôminos. Oferecendo-lhes sossego, conforto e segurança.
Artigo 61º : Todas as sugestões e eventuais reclamações dos Condôminos deverão ser encaminhadas á Administração através de registro em livro próprio que se encontrar na portaria.
Artigo 62º : A existência da vigilância permanente não significar transferir ao Condomínio a responsabilidade por quaisquer danos físicos ou patrimoniais vale dizer, o Condomínio não será responsável frente aos Condôminos:a) por prejuízos á eles ocorridos ou decorrentes de furtos ou roubos acontecidos em qualquer de sua pertences que venham a sofrer os condôminos; b) por extrativo de quaisquer bens seus entregues pelos Condôminos aos empregados do Condomínio.
Artigo 63º : Estão autorizados a ingressar no Condomínio, empregados e prestadores de serviços, desde que previamente autorizados e cadastros pelos moradores.
Artigo 64º : O ingresso no Condomínio por visitantes somente será admitido após dos respectivos moradores, o mesmo ocorrendo com entregadores. Os respectivos veículos terão suas placas anotadas e receberão identificação que portarão em lugar visível no veículo.
Artigo 65º : Fica reservado às Incorporadoras do empreendimento condominial, o direito de nomear o Síndico, Sub-síndico, membros do Conselho Consultivo, bem ainda empresa administradora especializada em administração de condomínios, fixando-se a respectiva remuneração á quem entender cabível, para gerirem a administra em os negócios do Condomínio pelo prazo compreendido desde a entrega da primeira etapa da obra, até dois (2) anos a entrega da última etapa de construção do empreendimento. Poderão entretanto, as Incorporadoras destituírem, a qualquer tempo, o nomeado, com ou sem justa causa, devendo o destituído prestar imediatamente as contas de sua gestão.
Parágrafo Único - Após esse período, a administração do Condomínio caberá aos eleitos pela Assembléia Geral Ordinária, na forma da presente Convenção.
Artigo 66º : Às Incorporadoras é reservado o direito de uso das partes comuns do Condomínio, bem ainda uma unidade autônoma não comercializada, para colocação de plantão de vendas e acomodação de corretores e instalação de faixas de propaganda, bem como o direito e instalar na área comum entrada/guarida placa perpetua com seus nomes e da construtora, bem ainda o direito perene de instalar nas áreas comuns internas de suas propagandas ou de empresas terceiras fornecedoras enquanto houver unidades á venda. Tais direitos são irrevogáveis, e com os mesmos todos os Condôminos concordam expressamente.
Artigo 68º : Os condôminos estarão subordinados, para utilização das áreas privativas e comuns, a modalidade de entrega do empreendimento, em etapas, das obras do Condomínio pela empresa construtora (vide artigo 4º), e se submetem ás condições necessárias e indispensáveis para as obras de cada uma das etapas, sem restrições até final conclusão e entrega da última etapa do empreendimento sendo certo que poderá o projeto construtivo do empreendimento ser alterado em relação as casas da fase II, no que diz respeito a quantidade de unidades, arquitetura, área de construção e fração de terreno de cada uma, sem que tal ato afete as casas da fase I
Artigo 69º : O sistema de fornecimento de gás ao condomínio (rede de distribuição e central), será instalado pela concessionária que contratarem as Incorporadora mediante contrato de comodato: assim sendo imediatamente após a instalação do condomínio de utilização parcial, o condomínio deverá firmar com a empresa concessionária termo de aditamento ao referido comodato, sub-rogando-se em todos os direitos e obrigações decorrentes do mesmo, antes assumidos pelas Incorporadoras.
Artigo 70º : A solução dos casos omissos caberá ao conselho Consultivo "ad referendum" da Assembléia Geral, mediante a aplicação dos dispositivos da lei nº 4.591/64.
CAPÍTULO XIII - DO FORO
Artigo 71º : Fica eleito o foro desta comarca de Barueri, para aqui serem dirimidas dúvidas ou divergências decorrentes da interpretação ou da aplicação dos dispositivos da presente Convenção de Condomínio, ou do Regulamento Interno que vier a ser aprovado. Entretanto para fins exclusivamente de cobrança de cotas condominiais em atraso, fica convencionado que o condomínio poderá utilizar-se de foro diverso do aqui eleito.
Assim, para esta convenção tenham força e eficácia legal entre os Condôminos do empreendimento CONDOMÍNIO "TAMBORÉ 4 - VILLAGGIO", segue devidamente assinada pelas empresas Incorporadoras, como de direito.
Barueri-SP, 16 de agosto de 1.999.
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Fernandez & Bogossian Desenvolvimento Imobiliários LTDA.
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Rodobens Incorporação e Construção LTDA.
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Construtora Romeu Chap Chap S/A
